# 购房
# 购置新房
# 摇号流程
目前杭州所有新建房源必须先由杭州住房保障和房产管理局发放预售证，然后通过公开登记与摇号公示的方式抽签认购，摇号是由杭州市国立公证处负责，因此最大限度保证了公平公正的原则。
摇号政策仅针对于购买限购区的新建商品住房，二手房依然是满足购房资格即可自由购买（参见购置二手房）。
参加摇号的前提必须先拥有购房资格。
从登记摇号到选房的流程大致为：
- 意向者在开发商发布登记日期内通过线上平台提交申请资料，报名后会进行资格审核，之后为每个家庭分配一个编号；
- 公证处将所有编号随机排序，取前若干名的编号为中签者，其他为候补者，并且对中签者和候补者分别进行再次随机排序，这样每个人都有一个顺序号，决定选房的先后次序。
- 在公证处指定时间进行线上操作选房，中签者按顺序选房，如果有剩余房源则顺延到候补者，直至完全选完。
- 选房当时就要在线支付定金，并且在之后指定日期支付首付款并申请贷款手续。
这其中摇号环节还对不同家庭有一定的政策倾斜，目前包括高层次人才倾斜和无房家庭倾斜，房管局会对每次销售套数设定倾斜比例，专供于上述两类报名者优先摇号，其中人才倾斜是最高优先级。
例如
某楼盘公示 300 套房源，其中人才倾斜 20% 即 60 套，无房家庭倾斜 30% 即 90 套，摇号过程如下：
- 以人才身份报名的号码先随机排序，前 60 名成为中签者；
- 以无房家庭的号码与上一轮落选者共同随机排序，前 90 名成为中签者；
- 其他报名者与上一轮落选者共同随机排序，前 150 名成为中签者；
- 前三轮中签者再次进行随机排序决定选房顺序，其他落选者随机排序决定候补选房顺序。
可以看出人才家庭实际参与了三次摇号，而无房家庭也参与了两次摇号，因此概率上会有明显优势。
# 高层次人才
通过高层次人才的身份参加新房摇号，可以享受摇号的最高优先级，中签概率远高于其他家庭。所以如果符合标准的话一定尽早申请，因为审批过程需要等待几个月时间。
人才资格认定需要通过杭州市人力资源和社会保障局申请，分为 A、B、C、D、E 类人才，申请标准由高到低，申请途径和认定标准见《杭州市高层次人才分类目录》 (opens new window)。
其中 A 类人才是最高标准，可以免摇号（报名后直接锁定房源）。
但是需要注意，人才认定的同时还需要满足限购范围内无自有住房记录，或者转让房产后无自有住房记录满 3 年，才能以人才家庭的身份优先摇号（本文称为 "人才家庭" 只是为了对应 "无房家庭" 和 "其他家庭"，实际并不需要结婚或迁户口等步骤）。
# 无房家庭
无房家庭的优先级虽然低于人才家庭，但也高于其他普通家庭（非人才且非无房），一般中签率也是普通家庭 1.5~2.5 倍。
认定为无房家庭比较简单，在满足购房资格的前提下，再满足以下三种情况之一：
- 已婚并且夫妻双方名下无自有住房记录，即为无房家庭，如果在 2018 年 4 月 4 日后转让名下住房的需要满 3 年才能认定为无房家庭（日期之前的不受年限）。
- 30 周岁以上未婚单身且在杭州限购范围内无自有住房记录的购房人，和离异单身满 3 年且在杭州限购范围内无自有住房记录满 3 年的购房人，可认定为无房家庭。
- 符合条件的三孩家庭的限购套数增加 1 套，并且可以 "无房家庭" 参加新房摇号。“符合条件的三孩家庭” 是指经杭州市卫生健康委员会认定的，同一对夫妻（至少一方为杭州户籍）2021 年 5 月 31 日（含）后生育三孩的家庭。
认定无房家庭并不需要通过其他平台批准，只需在提交摇号资料时选择 “无房家庭” 并提供符合以上条件的资料即可。
# 准备资料
摇号需要准备的材料如下：
- 身份证
- 户籍证明（户口本首页、户主页、个人页）
- 单身证明（楼盘公示时会提供模板）或者结婚证或者离婚证
- 杭州住房查询证明（支付宝浙里办可查）
- 征信报告（通过中国人民银行征信中心申请）
- 社保或个税缴纳证明（社保支付宝浙里办可查，杭州户籍无需提供）
- 冻资款（摇号需要在开发商指定银行冻结约等于首付的资金）
- 其他身份还需要提供对应证明材料
需要注意，如果是已婚，必须是以家庭为单位共同报名，并且第 1~5 项材料需要夫妻双方均提供，其他材料只需主购房人提供。
# 社保排序
自 2021 年 8 月 5 日起，新建商品住房公开销售时，人才家庭、无房家庭、其他家庭这三类登记家庭数，如果与公示分配的房源数超过 10 倍，需要通过进行排序，再以 10:1 比例入围公证摇号，剩余家庭则无缘本次摇号。其中无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序；高层次人才家庭先按 B、C、D、E 类别从高到低排序（A 类免摇号直接直接锁定房源），同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序。报名结束后，相关部门会对所有家庭的社保月数进行审核，划定符合比例的月数。
例如
某楼盘公示 300 套房源，其中人才倾斜 20% 即 60 套，无房家庭倾斜 30% 即 90 套，其他家庭 150 套。 截止报名结束，人才家庭报名数 100 户，无房家庭报名 1000 户，其他家庭报名 2500 户。 最后相关部门认定无房家庭需要月数达到 62 个月，其他家庭 95 个月，最后人才家庭 100 户全部入围，无房家庭入围 900 户，其他家庭入围 1510 户（多出来的 10 户是由于月数相同共同入围）。
# 限价
政府对不同区块内的住宅用地出让时就已经限定了最高预售价格，这也是杭州购房者偏好于新房的主要原因，毕竟二手房无论如何上涨，都不会影响新房的限价，而且现阶段大部分新房限价都与周边二手房形成了价差，也就是所谓的 “倒挂”。
# 限售
注意
限售政策现已取消，但历史被限售的房源依然生效
为了打击短期投机客，政府出台的还有限售政策。购买以下几种情况的新房，将被限制 5 年内无法进入市场转卖：
1. 以人才身份参加摇号购买的房源；
2. 购买综合中签率低于 10% 的房源（综合中签率 = 中签户数 / 报名总户数，由于存在相同月数入围的情况，依然可能低于 10%）。
限售是以缴纳房产契税之日开始计算，而缴纳契税必须在交房之后，因此实际限售一般长达 7~8 年。
# 交付
目前杭州的新房源绝大部分都是预售的期房，交付一般需要等待 2~3 年左右，因此购买新房要考虑这其中的时间成本。
由于地块限价分为毛坯限价和精装修限价，绝大部分（其实是几乎全部）的开发商会以精装修交付，毕竟精装修标准是不透明的，这也导致同样价位的装修标准在不同楼盘有一定的 “水份”，需要多加甄别。
# 购置二手房
购买二手房的前提也是需要先拥有购房资格，不过二手房购房资格更容易获得，并且也不需要摇号等麻烦的方式，只需通过贝壳等平台筛选心仪的房源，然后联系对应的中介进行看房选房即可。只要和房东谈好价格达成交易意向，中介会帮你完成剩下的交易流程。
但是杭州对限购范围内的二手房交易，需要注意增值税征免年限需要 2 年以上，未满 2 年的二手房增值税为总房价的 5.3%，并且一般会转嫁到买方，再加上 1%~3% 的中介费，以及其他费用，这些税费的额外支出不容小视，也变相提高了首付压力。
另外银行对二手房的放贷也有一定差异，一般二手房的贷款利率更高，审批也更严格，这些因素都要提前了解。